Appartements usage foresteria
à Gênes pour le personnel
en déplacement

Le contrat d'usage foresteria est le seul instrument contractuel qui naît spécifiquement pour les entreprises devant loger salariés et collaborateurs, et c'est pourquoi il garantit la pleine déductibilité du loyer du revenu d'entreprise au sens de l'art. 95 du TUIR — sans limites en pourcentage, sans franchises.

Un contrat de location résidentielle classique, même établi au nom de l'entreprise, entraîne les contraintes de la loi 431/98 : durées minimales de 4+4 ans, loyers encadrés par les accords territoriaux, prorogations automatiques difficiles à gérer. Le contrat foresteria est en revanche régi par le Code civil italien : durée libre, loyer libre, sortie programmable. L'entreprise traite d'égal à égal avec le propriétaire, sans surprises réglementaires.

En résumé : c'est le seul contrat conçu pour cet objectif, fiscalement optimal et contractuellement flexible. Toute autre solution est un compromis.

Le contrat d'usage foresteria est un contrat de location conclu entre le propriétaire du bien et une entreprise (personne morale), qui utilise l'appartement pour loger ses salariés, collaborateurs ou dirigeants. Il n'est pas régi par la loi 431/98 sur les locations résidentielles, mais par le Code civil italien, avec une plus grande flexibilité pour les parties.

Le locataire d'un contrat d'usage foresteria doit obligatoirement être une personne morale : société de capitaux (S.r.l., S.p.A., S.c.a.r.l.), organisme, association ou entreprise. Le contrat est établi au nom de la personne morale, non du salarié qui occupera l'appartement.

Ne peuvent pas conclure un contrat foresteria en qualité de locataires les particuliers ni les professionnels à TVA individuelle (professions libérales, entreprises individuelles), en tant que personnes physiques. Pour ces profils, d'autres types de contrats sont plus adaptés.

Le bailleur — en l'occurrence nous, en tant que propriétaires privés — peut en revanche être toute personne physique ou morale, sans restriction réglementaire.

Oui. Au sens de l'art. 95 du TUIR, les loyers versés par l'entreprise pour des biens destinés à l'usage foresteria sont entièrement déductibles, à condition qu'ils soient liés à l'activité de l'entreprise. Nous vous conseillons de confirmer avec votre expert-comptable la documentation correcte à produire.

Non, à condition que le bien se trouve hors de la commune de résidence du salarié (art. 51 du TUIR). Dans ce cas, l'avantage logement n'entre pas dans la formation du revenu salarial : zéro impôt et zéro cotisations supplémentaires pour le travailleur.

1. Premier contact
L'entreprise nous contacte via le formulaire du site ou par email. Il suffit d'indiquer le nombre de personnes, la durée prévue et la date de début souhaitée. Il est utile d'indiquer dès le départ la raison sociale et le numéro de TVA de l'entreprise, qui accélèrent la vérification de solvabilité et la préparation de l'offre.

2. Vérification de la solvabilité de l'entreprise
Avant de procéder à l'offre, nous effectuons une vérification standard de la solidité de l'entreprise locataire (extrait du registre du commerce, référence éventuelle). C'est une protection réciproque qui permet de démarrer la relation en toute sérénité.

3. Offre commerciale
Nous envoyons une proposition écrite avec loyer mensuel, plafond de charges, durée et conditions. Tout est clair et transparent avant de signer le moindre document.

4. Arrhes confirmatoires et confirmation de la réservation
À l'acceptation de la proposition, l'entreprise verse les arrhes confirmatoires (article 1385 du Code civil italien). C'est ce passage qui réserve l'appartement : à partir de ce moment, il sort de la disponibilité et la date d'entrée est engagée. Jusqu'à leur crédit, le bien reste proposable à d'autres entreprises. Les arrhes ne constituent pas un coût supplémentaire : elles sont imputées aux sommes dues à la signature.

5. Signature du contrat et dépôt de garantie
Le contrat d'usage foresteria est rédigé par nos soins. L'entreprise reçoit le document, l'examine avec ses conseillers et procède à la signature. Simultanément est versé le dépôt de garantie, qui garantit le bien pendant toute la durée de la relation et qui est restitué en fin de contrat, après vérification de l'état de l'appartement et régularisation des charges. Aucun passage devant notaire n'est nécessaire.

6. Enregistrement du contrat
Nous nous chargeons de l'enregistrement auprès de l'Agence des Impôts italienne (Agenzia delle Entrate) dans les délais légaux, en avançant le droit d'enregistrement, les timbres fiscaux et les frais. L'entreprise reçoit une copie du contrat enregistré, document nécessaire à la déductibilité fiscale.

7. Première mensualité et frais d'enregistrement
Avant la remise des clés, l'entreprise verse la première mensualité et la quote-part lui incombant des frais d'enregistrement : 50% du droit d'enregistrement, les timbres fiscaux et les frais de secrétariat, selon la répartition prévue par la réglementation.

8. Remise des clés et guide de l'appartement
Au moment de l'entrée, nous remettons les clés et un guide complet de l'appartement : fonctionnement des installations, WiFi, gestion des charges, contacts pour urgences et assistance. Aucune surprise.

9. Gestion pendant le contrat
Pendant toute la durée du contrat, nous restons disponibles pour toute nécessité. En fin de contrat — ou chaque année pour les contrats pluriannuels — la régularisation des charges est effectuée avec un relevé détaillé.

La réservation se perfectionne au moment où sont versées les arrhes confirmatoires (article 1385 du Code civil italien) : c'est à partir de là que l'appartement sort du marché et est réservé à votre entreprise, avec la date d'entrée convenue.

Jusqu'au crédit des arrhes, le bien reste disponible pour d'autres entreprises, même si une proposition a déjà été envoyée, discutée ou acceptée verbalement ou par email. Ce n'est pas une question de confiance : c'est le seul critère objectif pour gérer plusieurs demandes sur le même appartement et il protège celui qui avance concrètement par rapport à celui qui reste en attente.

En résumé : proposition envoyée → aucune exclusivité ; arrhes versées → appartement réservé et retiré de la disponibilité.

Les arrhes sont imputées aux sommes dues à la signature. Si l'opération ne se conclut pas du fait de l'entreprise locataire, elles restent acquises au bailleur ; si elle ne se conclut pas de notre fait, elles sont restituées conformément à l'article 1385 du Code civil italien. Le montant est toujours indiqué dans la proposition commerciale, avant tout engagement.

Il n'existe pas de durée minimale imposée par la loi pour l'usage foresteria, car il est régi par le Code civil italien et non par la réglementation sur les locations résidentielles. La durée est convenue librement entre les parties, avec une limite maximale de 30 ans prévue par le Code civil pour tous les contrats de location.

Nous louons également pour un seul mois : c'est une solution adaptée aux chantiers courts, aux missions temporaires ou aux périodes d'essai. Pour les contrats de moins de 3 mois, le tarif mensuel appliqué peut être supérieur au tarif de référence des contrats de moyenne-longue durée. Pour les contrats de plus de 12 mois, des remises sur le loyer mensuel de base s'appliquent, à convenir lors de la proposition. Le loyer exact sera toujours indiqué dans la proposition commerciale avant tout engagement.

Toutes les charges — électricité, gaz, eau, internet, charges de copropriété — sont suivies et documentées pendant toute la durée du contrat. La proposition commerciale inclut un plafond mensuel calculé sur un usage ordinaire de l'appartement, qui couvre dans la grande majorité des cas les consommations réelles.

Fréquence de la régularisation : la régularisation est effectuée à l'échéance du contrat ou tous les 6 mois pour les contrats pluriannuels. Dans les deux cas, un relevé détaillé est fourni avec toute la documentation justificative. Dans la plupart des situations, la régularisation est au crédit de l'entreprise.

Contrôle à distance des consommations (optionnel) : à la demande de l'entreprise, il est possible d'activer le contrôle à distance des principaux équipements — climatiseurs et chauffage — afin de limiter automatiquement les usages excessifs (ex. climatisation ou chauffage laissés au maximum en l'absence du personnel). Cet outil est conçu pour protéger l'entreprise d'éventuels surcoûts, non pour limiter le confort des occupants pendant l'usage normal.

Nous conservons toutefois la faculté de demander le paiement de l'éventuel excédent par rapport au plafond convenu, si les consommations réelles documentées s'avèrent supérieures.

La mensualité convenue couvre le loyer et les charges jusqu'au plafond. Le seul coût supplémentaire certain est l'enregistrement du contrat, réparti par la loi à 50% entre propriétaire et locataire.

Le coût d'enregistrement se compose de :
— Droit d'enregistrement : 2% du loyer annuel (ex. sur €1.800/mois = €21.600/an → droit de €432, soit €216 à la charge de l'entreprise). Pour les contrats pluriannuels, le droit se calcule sur le loyer annuel multiplié par le nombre d'années : il peut être versé en une seule fois au moment de l'enregistrement — avec une réduction accordée par l'Agenzia delle Entrate égale à la moitié du taux d'intérêt légal pour le nombre d'annuités — ou année par année dans les 30 jours suivant l'échéance de chaque annuité.
— Timbres fiscaux : €16 toutes les 4 pages du contrat, minimum €32
— Frais de secrétariat : environ €40–50

Au total, les coûts fixes à la charge de l'entreprise s'élèvent à environ €72–82 en une seule fois, en plus du droit d'enregistrement calculé sur le loyer. C'est un coût limité et déductible avec le loyer.

Les arrhes confirmatoires et le dépôt de garantie ne sont pas des coûts : les arrhes sont imputées aux sommes dues à la signature, le dépôt est restitué en fin de contrat après vérification de l'état du bien et régularisation des charges.

Aucuns frais d'agence, commissions ou autres charges supplémentaires ne sont prévus.

Le loyer mensuel proposé comprend l'usage de l'appartement meublé et équipé et inclut les dépenses de charges et de gestion ordinaire jusqu'au montant maximum indiqué dans la proposition contractuelle (électricité, gaz, eau, internet, charges de copropriété ordinaires). Ce montant maximum est défini selon le nombre d'occupants et la durée contractuelle.

Est également incluse une couverture d'assurance contre les dommages aux tiers provenant du bien (responsabilité civile envers les tiers), protégeant tant l'entreprise locataire que les occupants.

En fin de contrat — ou chaque année pour les contrats pluriannuels — une régularisation est effectuée : si les dépenses réelles sont inférieures au plafond, la différence est créditée au locataire ; si elles sont supérieures, la différence est facturée. Dans les deux cas, un relevé détaillé est fourni avec la documentation des charges.

Le contrat transitoire (art. 5 de la loi 431/98) est conçu pour les personnes physiques ayant un besoin de logement temporaire documenté : durée de 1 à 18 mois, loyer encadré par les accords territoriaux et contrat au nom du particulier qui habite le bien.

Le contrat d'usage foresteria est en revanche réservé aux personnes morales : l'entreprise est titulaire du contrat et y loge son propre personnel, avec durée et loyer librement négociables et pleine déductibilité du coût du revenu d'entreprise (art. 95 du TUIR).

Si votre entreprise cherche un logement avec contrat transitoire à Gênes pour un salarié en déplacement, l'usage foresteria est presque toujours la solution la plus flexible et fiscalement la plus efficace : le contrat reste au nom de l'entreprise, non du travailleur. Nous louons exclusivement avec contrat d'usage foresteria aux sociétés et organismes.

Il suffit de la raison sociale, du numéro de TVA et des coordonnées du référent de l'entreprise : nous effectuons une vérification standard de solvabilité (extrait du registre du commerce, référence éventuelle) et envoyons la proposition commerciale.

Avec la documentation complète, le parcours — arrhes confirmatoires, signature du contrat et dépôt de garantie, enregistrement auprès de l'Agence des Impôts italienne (Agenzia delle Entrate) par nos soins, versement de la première mensualité et des frais d'enregistrement, remise des clés — se finalise généralement en moins de 7 jours ouvrés.